Manchas en el techo, pintura que se abomba, moho en una esquina del dormitorio. Las humedades son uno de los conflictos más habituales del alquiler y casi siempre acaban en la misma discusión: el casero dice que es por no ventilar y el inquilino que el edificio tiene un problema. Te explicamos quién paga según el origen, qué obligación tiene el propietario y qué puedes hacer si no actúa.
El artículo 21 de la LAU obliga al arrendador a realizar, sin derecho a subir la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Solo se excluyen los deterioros imputables al inquilino. Una humedad estructural entra de lleno en esa obligación.
El origen decide quién paga
| Tipo de humedad | Origen habitual | Quién paga |
|---|---|---|
| Filtración | Cubierta, fachada o tubería del edificio | Casero (o comunidad) |
| Capilaridad | Humedad que sube del terreno | Casero |
| Fuga interior | Rotura en instalación de la vivienda | Casero |
| Condensación por mala ventilación | Uso cotidiano sin ventilar | Inquilino |
| Condensación por deficiencia del inmueble | Falta de aislamiento o puentes térmicos | Casero |
El matiz importante de la condensación
Es el argumento favorito de muchos propietarios: "es que no ventilas". Y a veces es cierto. Pero no toda condensación es culpa del inquilino: cuando aparece de forma persistente pese a una ventilación normal, suele revelar un problema de aislamiento, carpinterías en mal estado o puentes térmicos. Eso es un defecto del inmueble y corresponde al arrendador.
"Las humedades y su tratamiento serán por cuenta del arrendatario" o fórmulas similares. Trasladarte de forma genérica reparaciones que la ley atribuye al propietario es muy discutible: el deber de conservación del art. 21 no se puede vaciar con una cláusula.
Qué hacer paso a paso
- Documenta desde el primer día: fotos y vídeos fechados, de cerca y de conjunto. Repite cada pocas semanas para probar que avanza.
- Comunica por escrito al casero. Un email o burofax describiendo la humedad y pidiendo su reparación. Sin comunicación fehaciente no hay reclamación sólida.
- Da un plazo razonable y deja constancia de que, de no actuar, te reservas las acciones del artículo 21.
- Informe técnico si el casero niega el origen: un perito o la propia comunidad pueden acreditar de dónde viene.
- Si hay riesgo para la salud (moho extenso), puedes acudir a los servicios de inspección sanitaria o de vivienda del ayuntamiento.
El artículo 21 contempla que, en obras urgentes para evitar un daño inminente, el inquilino pueda realizarlas comunicándolo previamente y reclamar su importe al arrendador. Además, si la vivienda pierde habitabilidad en parte, cabe pedir una reducción proporcional de la renta, y en casos graves resolver el contrato.
¿Puedo dejar de pagar el alquiler?
No es recomendable. Dejar de pagar por iniciativa propia te coloca en situación de impago y puede abrir un desahucio, aunque tengas razón en el fondo. La vía correcta es reclamar por escrito y, si procede, pedir judicialmente la reducción de renta o consignar el importe, pero no simplemente dejar de abonarlo.
Y si las humedades ya estaban al entrar
Si el piso ya tenía humedades cuando firmaste, con más motivo: el propietario debe entregar la vivienda en condiciones de uso. Que tú las conocieras no le exime del deber de conservación, salvo que se pactara expresamente una rebaja de renta a cambio de asumir obras concretas.
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