Derechos del inquilino en España 2024: todo lo que debes saber según la LAU y la Ley de Vivienda
Marco legal que protege al inquilino en España
- LAU — BOE-A-1994-26003
- Ley 12/2023 de Vivienda — importantes cambios en materia de alquiler
- Real Decreto-ley 1/2024 — establece el IRAV (tope del 3%)
- Directiva 93/13/CEE — protección frente a cláusulas abusivas
Tus 8 derechos fundamentales como inquilino
Tienes derecho a permanecer al menos 5 años (o 7 si el propietario es empresa). Aunque el contrato sea de un año, se prorroga automáticamente. Solo el propietario persona física puede recuperar la vivienda antes si la necesita para uso personal (debe avisar 2 meses antes).
Tras la duración mínima, si nadie comunica su deseo de no renovar (propietario: 4 meses; inquilino: 2 meses), el contrato se prorroga automáticamente por hasta 3 años adicionales.
Desde enero de 2024, la renta solo puede actualizarse con el IRAV, con tope máximo del 3% anual. Las cláusulas que prevean actualizaciones superiores son nulas.
Solo pueden exigirte 1 mensualidad de fianza legal. La garantía adicional pactada no puede exceder de 2 mensualidades más. Total máximo: 3 meses.
Si el propietario vende el piso, tienes derecho de tanteo (comprar en igualdad de condiciones) y retracto (subrogarte si no fuiste notificado). Debe informarte con 30 días de antelación.
El propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones habitables: averías en tuberías, electricidad, calefacción, humedades estructurales, etc.
El inquilino o familiar con discapacidad puede solicitar obras de adecuación. El propietario no puede negarse si son razonables y proporcionadas.
En municipios declarados zona tensionada, el propietario no puede subir la renta al renovar. Los grandes tenedores tienen obligaciones adicionales.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario entrar sin mi permiso?
No. El domicilio es inviolable (art. 18.2 Constitución). Ni para reparaciones urgentes, salvo emergencia vital.
¿Puedo irme antes de que termine el contrato?
Sí, si han pasado 6 meses desde la firma y avisas con 30 días de antelación (art. 11 LAU). Puede pactarse indemnización pero no pueden obligarte a quedarte.
¿Qué pasa si el propietario vende el piso?
Tienes derecho a seguir hasta que termine el contrato y derecho de tanteo/retracto (art. 25 LAU).
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