Dejar el piso antes de que acabe el contrato no es "romper" nada: la ley te reconoce el derecho a desistir, pero con dos condiciones que conviene tener claras: haber cumplido un mínimo de seis meses y avisar con 30 días de antelación. Te explicamos los plazos exactos, cómo avisar para que quede constancia y cuándo pueden cobrarte una penalización.
El artículo 11 de la LAU permite al inquilino desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de treinta días. No necesitas alegar ningún motivo ni pedir permiso.
Los dos plazos que debes cumplir
| Requisito | Plazo |
|---|---|
| Permanencia mínima antes de poder irte | 6 meses desde el inicio del contrato |
| Preaviso al casero | 30 días naturales de antelación |
| Preaviso para NO renovar al vencimiento (inquilino) | 30 días antes del fin del contrato o de cada prórroga |
| Preaviso del casero para no prorrogar | 4 meses antes |
Cuánto preaviso según el tipo de contrato
Los 30 días del artículo 11 valen para el alquiler de vivienda habitual. En el resto de contratos manda lo que firmaste, y ahí sí hay que leerse la letra pequeña.
| Tipo de contrato | Permanencia mínima | Preaviso para irte | Norma |
|---|---|---|---|
| Vivienda habitual, arrendador particular | 6 meses | 30 días | Art. 11 LAU |
| Vivienda habitual, arrendador empresa | 6 meses | 30 días | Art. 11 LAU (la prórroga obligatoria sube a 7 años, pero el desistimiento no cambia) |
| No renovar al llegar el vencimiento | — | 30 días antes del vencimiento o de cualquiera de sus prórrogas | Art. 9.1 y 10.1 LAU |
| Que el casero se oponga a la prórroga | — | Él debe avisarte con 4 meses (prórroga obligatoria) o 2 meses (prórroga tácita) | Art. 9.1 y 10.1 LAU |
| Contrato de temporada | Sin desistimiento legal | El que diga el contrato | Art. 3 LAU, uso distinto de vivienda |
| Local comercial | Sin desistimiento legal | El que diga el contrato | Art. 4.3 LAU, libertad de pacto |
| Habitación en piso compartido | Sin desistimiento legal | El que diga el contrato | Código Civil, art. 1.543 y siguientes |
Si tu contrato se llama «de temporada» pero vives allí todo el año y es tu domicilio habitual, lo más probable es que sea un contrato de vivienda disfrazado. Entonces se le aplica el artículo 11 y los 30 días, diga lo que diga el papel: cómo detectar un contrato de temporada fraudulento.
Si lo que quieres es marcharte antes de los seis meses, el artículo 11 no te ampara todavía y el escenario es distinto: lo desarrollamos en romper el contrato de alquiler antes de tiempo.
¿Y la cláusula que exige 2 meses de preaviso?
Es una de las dudas más frecuentes. Muchos contratos imponen dos o tres meses de preaviso. La LAU fija treinta días como mínimo legal a favor del inquilino, y el artículo 6 declara nulas las cláusulas que perjudiquen al arrendatario frente a lo previsto en la ley en los contratos de vivienda habitual. Por tanto, una cláusula que alargue tu preaviso más allá de lo legal es, cuando menos, muy discutible.
Una cosa es el preaviso y otra la penalización. Sí es válido pactar una indemnización por desistir antes de tiempo, pero con un límite claro, que vemos a continuación.
La penalización: cuánto pueden cobrarte como máximo
El propio artículo 11 lo acota: si se pactó expresamente en el contrato, el arrendador puede reclamar una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir, y la parte proporcional si el periodo es inferior al año.
Si en tu contrato no se pactó esa indemnización de forma expresa, no te pueden cobrar nada por marcharte cumpliendo los seis meses y el preaviso. Y nunca pueden exigirte toda la renta que faltaba hasta el final.
Cómo avisar para que quede constancia
El error más caro es avisar por WhatsApp o de palabra y no poder demostrarlo después. Opciones, de más a menos sólida:
- Burofax con acuse de recibo y certificación de texto: es la prueba reina y la que recomendamos si prevés conflicto.
- Correo electrónico a la dirección que figure en el contrato, pidiendo confirmación de lectura.
- Escrito en mano por duplicado, con el casero firmando tu copia como recibí.
Guarda siempre el justificante: el plazo de treinta días se cuenta desde que el casero recibe la comunicación, no desde que tú la escribes.
Qué debe incluir tu carta de preaviso
- Tus datos y los del arrendador, y la dirección de la vivienda.
- Referencia al contrato y su fecha de firma.
- Mención expresa al artículo 11 de la LAU.
- La fecha exacta en que dejarás la vivienda y entregarás las llaves.
- Petición de cita para la entrega de llaves y la devolución de la fianza.
Lo esencial de este artículo, resumido en vídeo: @stop.clausulas en TikTok.
Modelo de carta de preaviso
Copia este texto, cambia lo que está entre corchetes y envíalo por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Sirve igual por correo electrónico si guardas la confirmación de entrega.
| [Nombre y apellidos del inquilino], con DNI [número], arrendatario de la vivienda sita en [dirección completa], en virtud del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito con [nombre del arrendador] con fecha [fecha de firma], COMUNICO: Que, al amparo del artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y habiendo transcurrido más de seis meses desde el inicio del contrato, ejercito mi derecho de desistimiento y doy por finalizado el arrendamiento con efectos del día [fecha de salida, como mínimo 30 días después de esta comunicación]. Que pongo la vivienda a su disposición en esa fecha y le propongo realizar la entrega de llaves ese mismo día en el propio inmueble, levantando acta del estado en que se encuentra. Que solicito la devolución de la fianza depositada, por importe de [importe] euros, en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, conforme al artículo 36.4 de la LAU, mediante transferencia a la cuenta [IBAN]. En [ciudad], a [fecha]. Fdo.: [nombre y apellidos] |
Fija por escrito las tres cosas que luego se discuten: la fecha exacta de salida, que la entrega de llaves se documenta y que la fianza se reclama desde el primer día. Si el casero se retrasa, ese papel es tu prueba.
Después del preaviso: la fianza
Avisar bien es también el primer paso para recuperar tu dinero. El casero dispone de un mes desde la entrega de llaves para devolverte la fianza, y pasado ese plazo la cantidad devenga intereses. Antes de entregar las llaves, haz fotos y vídeo del estado del piso: es tu mejor defensa si luego aparecen descuentos por supuestos desperfectos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto preaviso hay que dar para dejar un piso de alquiler?
Treinta días naturales, y solo a partir de los seis primeros meses de contrato. El plazo cuenta desde que el arrendador recibe la comunicación, no desde que tú la envías.
¿Qué pasa si aviso con menos de 30 días?
El arrendador puede reclamarte la renta correspondiente a los días de preaviso que no cumpliste, no el resto del contrato. Si te vas el día 10 habiendo avisado ese mismo día, le debes esos 30 días de renta, no los dos años que quedaban.
¿Puedo irme antes de los seis meses?
El artículo 11 no te da ese derecho todavía, así que necesitas el acuerdo del arrendador. Si te vas sin acuerdo, puede reclamarte los daños que acredite. Negociarlo por escrito, aunque sea un correo, es siempre mejor que irse sin más.
¿Vale avisar por WhatsApp o por correo electrónico?
Los tribunales admiten ambos como prueba, pero solo si queda claro que el arrendador lo recibió. El burofax con acuse de recibo y certificación de contenido es el único medio que no admite discusión sobre qué enviaste y cuándo llegó.
¿Pueden quedarse la fianza por irme antes de tiempo?
No de forma automática. La fianza responde de desperfectos e impagos, y la penalización por desistimiento es una cosa distinta que debe estar pactada expresamente en el contrato. Compensar una con otra sin tu consentimiento no procede.
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