El alquiler de un local comercial se rige por reglas distintas al de vivienda. Aquí la libertad de pacto es mucho mayor: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) da a las partes más margen para negociar. Pero eso no significa que valga todo. Existen cláusulas abusivas o nulas que muchos contratos de local incluyen y que puedes discutir. Te explicamos cuáles vigilar.
Los locales comerciales son "arrendamientos para uso distinto del de vivienda" (art. 3 LAU). Se rigen primero por lo que pacten las partes, después por la LAU y, en su defecto, por el Código Civil. Aun con amplia libertad de pacto, siguen sujetos al control de cláusulas abusivas cuando una parte impone condiciones desproporcionadas.
1. Renuncia total a la indemnización por clientela
Al terminar el contrato, si tu actividad de cara al público ha generado una clientela y el arrendador (u otro) se aprovecha de ella, el art. 34 LAU prevé una indemnización. Muchos contratos incluyen una renuncia genérica. Es un punto muy discutible: conviene revisar si esa renuncia se te impuso sin negociación real.
2. Repercusión de TODOS los gastos e impuestos al inquilino
Cargarte el IBI, la comunidad, el seguro del edificio, las obras de conservación y hasta el impuesto de sociedades del propietario puede ser desproporcionado. Cada gasto debe estar expresamente pactado y ser identificable; una repercusión genérica de "todos los gastos" es cuestionable.
3. Obras de conservación a cargo del inquilino
Como regla, las reparaciones necesarias para mantener el local en condiciones de uso son del arrendador (art. 30 LAU, que remite al art. 21). Trasladarte todas las obras de conservación estructural es abusivo. Otra cosa son las obras de adaptación de tu propio negocio, que sí te corresponden.
4. Actualización de renta sin límite ni referencia
Una cláusula que permita al arrendador subir la renta a su voluntad, sin índice de referencia ni tope, deja el precio a su arbitrio. La actualización debe basarse en un criterio objetivo (por ejemplo, un índice pactado), no en la mera decisión unilateral del propietario.
5. Penalizaciones desproporcionadas por desistir
Si el contrato te obliga a pagar toda la renta restante al desistir anticipadamente, sin proporción con el daño real, es una cláusula penal que un juez puede moderar (art. 1154 del Código Civil). Una penalización razonable es válida; una confiscatoria, no.
6. Fianza y garantías excesivas
| Concepto | Regla en local comercial |
|---|---|
| Fianza legal mínima | 2 mensualidades (art. 36 LAU) |
| Garantías adicionales | Válidas si son proporcionadas y pactadas |
| Aval + depósito + meses por adelantado a la vez | Puede resultar excesivo y discutible |
7. Prohibición de traspaso o subarriendo absoluta
El art. 32 LAU reconoce, salvo pacto en contra, el derecho a ceder o traspasar el local para continuar la actividad, con un incremento de renta a favor del arrendador. Una prohibición absoluta y sin contrapartida limita un derecho que la ley reconoce; conviene negociarla.
En local comercial casi todo se negocia antes de firmar. Una vez firmado, muchas cláusulas te vinculan aunque sean duras. Revisa el contrato entero —o pásalo por un análisis— antes de estampar tu firma: es cuando tienes toda la fuerza para cambiar lo que no te convenga.
En resumen
El alquiler de local da más libertad al propietario, pero no le permite imponer condiciones abusivas. Las cláusulas que trasladan todos los gastos, prohíben el traspaso, penalizan de forma confiscatoria o dejan la renta a su arbitrio son las que más conviene revisar y negociar. Detectarlas a tiempo puede ahorrarte miles de euros a lo largo del contrato.
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