Entregas las llaves, el piso está impecable, y pasan las semanas sin noticias de tu fianza. Es una de las situaciones más frecuentes entre inquilinos en España, y también una de las que más dinero deja en el bolsillo equivocado: muchos renuncian a reclamar por desconocimiento. La ley está de tu parte, y reclamarla es más sencillo de lo que parece.
El saldo de la fianza que deba ser restituido al inquilino al final del arriendo devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la restitución.
Traducción: el casero tiene un mes desde que le entregas las llaves para devolverte la fianza. Si tarda más, no solo te debe la fianza: te debe la fianza más los intereses legales por cada día de retraso.
| Concepto | ¿Puede descontarlo? |
|---|---|
| Desperfectos causados por ti (más allá del uso normal) | ✅ Sí, con justificación |
| Mensualidades o suministros impagados | ✅ Sí |
| Desgaste normal por el uso (pintura amarilleada, juntas, pequeñas marcas) | ❌ No |
| Pintar el piso entero "para el siguiente inquilino" | ❌ No, salvo daños reales |
| Reformas o mejoras de la vivienda | ❌ Nunca |
| Una "penalización" que no figura en el contrato | ❌ Nunca |
"Me quedo la fianza porque el piso necesita una mano de pintura." El desgaste ordinario derivado del uso normal de la vivienda no es imputable al inquilino. La jurisprudencia lo repite constantemente: la fianza no es un fondo de renovación del piso.
La mejor reclamación se prepara antes de entregar las llaves. Haz fotos y vídeos fechados de todas las estancias, guarda el inventario firmado al entrar (si existe), los justificantes de pago de rentas y suministros, y exige un recibo firmado de entrega de llaves con fecha. Ese recibo es el que activa el plazo de un mes del art. 36 LAU.
Pasado el mes sin devolución, envía un burofax con acuse de recibo y certificación de texto. Es la prueba fehaciente que necesitarás si acabas en el juzgado.
Estimado/a [nombre]: habiendo transcurrido más de un mes desde la entrega de llaves de la vivienda sita en [dirección], efectuada el [fecha] según recibo, le requiero la devolución de la fianza de [importe] € en el plazo de 10 días, conforme al artículo 36 de la LAU. Transcurrido dicho plazo, la cantidad devengará el interés legal y me reservo el ejercicio de acciones judiciales, cuyas costas podrían serle impuestas.
Para reclamaciones de hasta 2.000 € no necesitas abogado ni procurador: puedes presentar tú mismo una demanda de juicio verbal con un formulario. La inmensa mayoría de las fianzas de alquiler entran en ese tramo. Solo recibir la citación del juzgado hace que muchos caseros paguen de inmediato.
En casi todas las comunidades autónomas el casero está obligado a depositar tu fianza en el organismo autonómico correspondiente (Agencia de Vivienda Social en Madrid, Incasòl en Cataluña, etc.). Si no lo hizo, se expone a sanciones y recargos. Mencionarlo en tu burofax suele acelerar milagrosamente la devolución.
Cláusulas como "la fianza no se devolverá si el inquilino no permanece un mínimo de X años", "se descontará una mensualidad en concepto de limpieza" o fianzas de 2 o 3 meses en vivienda habitual sin justificación son frecuentemente nulas. La fianza legal en vivienda es de una mensualidad (art. 36.1 LAU) y las garantías adicionales tienen su propio límite legal de dos mensualidades en contratos de hasta 5 años.
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