Fianza alquiler: cuánto puede pedir el casero legalmente y quién paga el IBI y la comunidad
La fianza: cuánto puede pedir el casero
La regla básica: una mensualidad de fianza legal
El artículo 36 de la LAU establece que, en contratos de arrendamiento de vivienda habitual, la fianza obligatoria es de una mensualidad de renta. Este es el importe que el propietario tiene derecho a exigir como depósito que se devuelve al finalizar el contrato.
¿Y la garantía adicional?
La LAU permite que, además de la fianza legal, las partes pacten una garantía adicional (también llamada "depósito adicional" o "aval"). Sin embargo, la Ley 12/2023 de Vivienda introdujo un límite claro:
Calculadora de fianza máxima legal
Ejemplos de cláusulas sobre fianza
"El arrendatario entregará en concepto de fianza y garantías el equivalente a 5 mensualidades de renta (4.000 €), que se imputarán 1.000 € como fianza legal y 3.000 € como garantía adicional."
¿Por qué es nula? La garantía adicional (3.000 €) supera el límite de 2 mensualidades (1.600 €) establecido por la Ley 12/2023. El exceso (1.400 €) puede reclamarse.
"El arrendatario entregará 800 € en concepto de fianza legal (1 mes de renta) y 1.600 € como garantía adicional (2 meses de renta), que serán devueltos al finalizar el contrato previa comprobación del estado del inmueble."
Esta cláusula respeta los límites legales: 1 mes de fianza + 2 meses de garantía = 3 meses en total.
El IBI: ¿quién está obligado a pagarlo?
Regla general: el IBI lo paga el propietario
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que grava la titularidad del inmueble. El sujeto pasivo es el propietario, no el inquilino. Por defecto, corresponde al arrendador pagarlo.
¿Puede el casero trasladarlo al inquilino en el contrato?
Sí, pero con condiciones muy específicas. El artículo 20 de la LAU permite pactar que sea el inquilino quien asuma el IBI, pero exige que en el contrato se especifique:
- Que el inquilino asumirá el pago del IBI expresamente
- El importe anual del IBI al momento de la firma del contrato
"Serán de cuenta del arrendatario todos los gastos, tributos e impuestos que graven el inmueble, incluyendo el IBI y cualquier otro que pudiera devengarse."
¿Por qué es nula? No especifica el importe del IBI. Al no determinarse la cuantía, el inquilino no puede conocer qué carga económica exacta está asumiendo, lo que viola el artículo 20 LAU y el principio de transparencia de la Directiva 93/13/CEE.
"Se pacta expresamente que el IBI correspondiente al inmueble arrendado, cuyo importe anual actual es de 420 €, será abonado por el arrendatario mediante 12 cuotas mensuales de 35 € incluidas en la renta."
Esta cláusula es válida porque especifica el importe anual exacto del IBI y la forma de pago.
Los gastos de comunidad: mismas reglas que el IBI
Los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios (mantenimiento, limpieza, portero, etc.) también son responsabilidad del propietario por defecto. Para trasladarlos al inquilino se requiere exactamente lo mismo que para el IBI:
- Pacto expreso en el contrato
- Importe anual determinado al momento de la firma
"El arrendatario abonará mensualmente, junto con la renta, todos los gastos de comunidad que correspondan al inmueble."
¿Por qué es nula? No especifica el importe anual de los gastos de comunidad. El inquilino queda expuesto a un importe indeterminado.
Tabla resumen: reglas sobre fianza y gastos en contratos de vivienda
| Concepto | ¿Quién paga por defecto? | ¿Se puede pactar que pague el inquilino? | Condición |
|---|---|---|---|
| Fianza legal | — | Siempre el inquilino (1 mes) | Obligatoria por ley |
| Garantía adicional | — | Sí, hasta 2 meses más | Max 2 meses adicionales |
| IBI | Propietario | Sí | Pacto expreso + importe determinado |
| Gastos de comunidad | Propietario | Sí | Pacto expreso + importe determinado |
| Seguro del hogar | Propietario (estructura) | Sí (contenido) | Solo el seguro de contenido del inquilino |
| Suministros (luz, agua, gas) | Inquilino | — | Siempre el inquilino salvo pacto expreso |
¿Qué ocurre con la devolución de la fianza?
Al finalizar el contrato, el propietario tiene la obligación de devolver la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves. Si no la devuelve en ese plazo, el importe devenga intereses legales a favor del inquilino (artículo 36.4 LAU).
El propietario solo puede retener la fianza para cubrir:
- Desperfectos causados por el inquilino (no el desgaste normal)
- Rentas pendientes de pago
- Facturas de suministros pendientes imputables al inquilino
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